BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

§ 562c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung (Regelung seit 01.01.2002)

Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.

Detailliert zum Ablösungsrecht

I. Allgemeines + Zweck
1. Das Vermieterpfandrecht besteht für die gesamten Forderungen des Vermieters an allen eingebrachten Sachen des Mieters.

Dies beeinträchtigt die Handlungsfähigkeit des Mieters ganz erheblich, zumal auch strittige Forderungen vorliegen können.

2. Die Verbringung des Sachen bei strittigen Forderungen ist, wenn die Forderung nach Auffassung etwa erkennender Gerichte besteht, sogar strafrechtlich relevant (verbotene Pfandkehr, § 289 StGB), insbesondere wenn der Vermieter die Verbringung verhindern will und es im krassesten Falle zu gegenseitiger Gewaltanwendung kommt.

3. Sinn des § 562c BGB ist, die Handlungsfähigkeit des Mieters/Pächters, etc. möglichst weitgehend zu wahren und nur so weit zu beeinträchtigen, wie es die Interessen des Vermieters erfordern.

Insoweit ist die Normanwendung bei richtiger = verfassungskonformer Auslegung am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz auszurichten. Unter dieser Prämisse handelt es sich um eine sehr gelungene Vorschrift, die es bereits bis zum 01.09.2001 (Mietrechtsreform) unter § 562 gab.

4. Das Ablösungsrecht besteht sowohl im Ganzen als auch für einzelne Gegenstände! Dies gibt insbesondere im Bereich der gewerblichen Vermietung dem Mieter weitreichende Möglichkeiten an die Hand.

5. Nach ganz allgemeiner Auffassung ist die Norm nicht abdingbar und wohl auch nicht einschränkbar.

Das erscheint mir zumindest für eine Abrede mittels Individualvereinbarung nicht zwingend.

Es ist nicht prinzipiell und immer einsehbar, warum sich ein Vermieter eines (mit vielleicht seiner Unterstützung durch Mietnachlaß, etc.) einzurichtenden Unternehmens z.B. nicht dagegen wehren können soll, daß die Sachgesamtheit auseinandergerissen wird.

Auch gibt es Fälle, wo mit guter Begründung eine Inventargesamtheit an den Mieter übereignet/ verkauft wird bei Beginn des Mietverhältnisses und wo bei zumindest vorzeitigem Mietende der Vermieter die Sachgesamtheit zurück haben möchte.

Für diese Fälle muß aber unbedingt gelten, daß derlei Abreden vor Mietbeginn und sehr eindeutig formuliert sind.


II. Rechtsfolge
Mit der Leistung der (angemessenen) Sicherheitsleistung erlischt das Vermieterpfandrecht.

Der Vermieter kann dann logischerweise nicht mehr der Verbringung der Sachen entgegentreten. Macht er das trotzdem, handelt er rechtswidrig und macht sich also gegebenenfalles strafbar nach zumindest § 240 StGB.



III. Voraussetzungen
1. Ein Berechtigter muß die Sicherheit leisten

1.1 Mieter, Pächter, etc.

Berechtigter ist zunächst der Mieter selbst (und insoweit auch der Pächter, etc.)

1.2 Sicherungseigentümer, Pfändungsgläubiger?

Weiterhin billigt die heute hM. auch dem Sicherungseigentümer bzw. Pfändungsgläubiger ein solches Ablösungsrecht zu.

Ich denke, dies ist richtig und sollte mit dem Ablösungsrecht des Dritten im Falle der Zwangsvollstreckung gem. § 268 BGB (analog?) begründet werden. Dann sind auch die Folgefragen (Forderungsübergang) leicht geklärt.


2. Die Höhe der Sicherheit muß genügen

Hierbei stellt sich die Frage, wie diese Höhe zu berechnen ist.

2.1 Wert des Pfandgutes

Nach zutreffender und herrschender Meinung genügt eine Sicherheitsleistung in Höhe des aktuellen Wertes des Pfandgutes (und nicht etwa nur der gesamten Mietforderung, die erfahrungsgemäß oft sehr viel höher ist).

2.2 Dabei sollte in der Regel der Liquidationswert zugrunde zu legen sein, nicht etwa der Fortführungswert.

Zumindest in aller Regel kann der Vermieter das Geschäft, etc. nicht fortführen. Er soll aber nicht besser gestellt werden, als er bei Ausübung und Umsetzung des Vermieterpfandrechts gestellt wäre.

Dies ergibt sich auch aus dem Rechte des Mieters zur Einzelablöse nach Satz 2.

Damit besteht kein Recht des Vermieters, eine Sachgesamtheit als Betrieb zu behalten und damit in aller Regel kein Anspruch auf fortführungsfähige Gegenstände.

Eine Ausnahme ergibt sich vielleicht da, wo die Räumlichkeiten an sich den Betrieb wesentlich ausmachen.

2.3 Wird eine Sicherheit unzureichend, besteht ein Anspruch des Vermieters auf Ergänzung (Beispiel: Gold wird hinterlegt, der Goldwert sinkt).

Da aber nach richtiger Auffassung (Staudinger-Volker Emmerich 1994 § 562 Rn. 14) das Vermieterpfandrecht nicht wiederauflebt (jedenfalls nicht, wenn die Sachen inzwischen vom Grundstücke verbracht sind), dürfte das dem Vermieter allerdings im Weigerungsfalle wenig nützen. Bis er diesen Ergänzungsanspruch durchgesetzt hat kann er auch den Mietzinsanspruch titulieren und normal wegen der Zahlungspflicht vollstrecken.


3. Die Sicherheitsleistung muß ordnungsgemäß erfolgen.

3.1 Normalfall = Hinterlegung

Hierzu ist zunächst die Hinterlegung nach den §§ 232 ff. BGB denkbar.

3.2 Sonstige Formen der Sicherheitsleistung?

Ich meine, daß jede sonstige Sicherungsmaßnahme bei Angemessenheit und Zumutbarkeit genügen muß.

a.) Das kann z.B. sein eine Sicherungsübereignung, wenn eine gewisse Gewähr zur Durchsetzung besteht und Wertverluste abgesichert sind.

Paradebeispiel hierzu ist nach meiner Auffassung die Sicherungsübereignung eines Fahrzeugs mittels Briefaushändigung, Nachweis einer Vollkaskoversicherung samt Forderungsabtretung an den Vermieter für etwaige Versicherungserlöse für ungewöhnliche Schädigungen und eine Barsicherheit für die zu erwartende gewöhnliche Abnutzung.

b.) Desweiteren ist das bestimmt eine Zahlung an den Vermieter/ dessen Anwalt mit dem Hinweis, daß der Mieter damit nicht die Schuld anerkennt.


3.3 Gestaffelte Sicherheitsleistung?

Gerade bei Sicherheitsleistungen durch Dritte kommt nach meiner Auffassung auch eine gestaffelte Sicherheitsleistung in Frage.

Beispiel:

Ein Gegenstand soll verbracht werden, weil ein Dritter, z.B. ein Lieferant, an einem Funktionieren des Vertriebspartners = Mieters interessiert ist.

Gleichzeitig besteht Streit über den Wert eines Gegenstandes (Gabelstapler, Regale, Lieferfahrzeug, EDV, …). Mieter und Lieferant sehen den Wert bei 0.- €, der Vermieter bei 10.000.- €.

Dann sollte dem Sinn des § 562c BGB genügt sein, wenn der Mieter den Gegenstand sicherungsübereignet und der Lieferant zur Absicherung des Verlustrisikos zusätzlich, aber auch nur, für den Fall des Verlustes eine Barsicherheit leistet.

Relevant wird dies, wenn der Gegenstand nicht verlustig geht sondern verwertet wird: Dann kann der Vermieter nur den Erlös des Sicherungsgutes 1 verlangen und nicht auf die Sicherungsleistung 2 zurückgreifen.